借名买房纠纷法律适用问题研究

论文作者:匿名 论文来源:www.bgsywzz.cn 发布时间:2019-10-23

  一、研究的基础资料及分析

  经过中国裁判文书网的“高级检索”栏目,以“借名买房”为案由,检索出相关案例200余项。法官对于这种案件的审理通常会出现法律适用性方面的问题,有时候虽然案件性质相同,但是最终宣判的结果却是大相径庭。《物权法司法解释一》出台以前,依据《物权法》的规定,不动产物权的建立、更改、转让与去除,根据法规需要登记的,从登记在不动产登记簿的时候具备法律效力。除了法律中有其他规定,没有通过不动产登记部门登记则不能拥有不动产物权,因此部分案例还会出现不动产物权争议涉及到登记就应通过行政诉讼解决,很大程度上导致借名买房出现民事、行政审判部门相互推诿以及民事裁判与行政裁判相冲突的现象。

  (一)涉及“借名买房”民事案件案由类型

  本文以其中50个案例为研究对象,总结借名买房民事案件的案由类型(见下页表)。又依据借名买房的房屋类别,把它分成了借名购买政策房与借名购买商品房。对于借名购买政策房,司法实务中,法院持认可和不认可两种态度,法院理由主要有三点:一是出名人将自身的购买资格转让出去,不会使他人的合法权益受损,符合国家的法规,这种情况应当受到法律的保护;二是这种转让活动不涉及到经济方面,可以依据赠与处置;三是证据完全可以证实借名人为房屋实际权利人。不认可的法院理由主要有两点:首先,政策性住房具有保障性质,国际对该类房屋的交易有特殊的规定和约束,购买方应当满足我国法规中提出的所有要求,同时购买资格具备一定的专属性;其次,借名买房,不仅触犯了法律规定,而且损害了公共利益。对于借名购买商品房,法院也有认可和不认可两种态度。认可的法院认为,其一,不动产登记并不具备足够的效力,要根据实际权力状况明确产权归属,当事人就其所有权已有明确的、合法有效的合意;其二,出名人不能仅因借名登记而取得房屋产权,因为我国立法并未确认物权行为的无因性;其三,以房款交付、居住使用权为基础,进行有效的研究,房屋真实权利人是借名人;其四,当事人之间存在隐名代理关系。不认可的理由有三;第一,证据不充分,难以证实借名买房意思表达,难以抵抗不动产登记的证明力;第二,借名人由于征信问题无法办理按揭贷款而借用他人名义贷款,规避有关制度,以合法形式掩盖非法目的;第三,借名人未完全付款,出名人根据房产证书和不动产登记为合法所有权人。

  (二)“借名买房”民事案件裁判依据分析

  分析中国裁判文书上关于借名买房的裁判文书可以看出,司法实务中,借名买房纠纷通常分为两大类情形,一类是合同纠纷,另一类是物权纠纷。合同纠纷的争议焦点在于当事人为借名买房而签订的借名买房协议是否有效,物权纠纷的争议焦点在于房屋所有权的归属问题。多借名买房案件的判决,基本以《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》为裁判依据。本文以其中10份裁判文书为研究对象,分析我国司法实务中对借名买房的裁判依据。

  1.借名买房合同纠纷裁判依据分析。合同法中规定,合同应当坚持自由的原则,在不违背道德与社会公共利益和强制性规定的基础上,准许当事人制定任意内容的合同。而在合同制定的过程中,当事人意志的结果,是不是存在法律效力是由法律的判定决定的,如果法律对此类合意表示认同,那么此合同就存在效力。借名买房合同在我国合同法中未作明确的规定,属于无名合同,对于该类合同,法院通常会有合同有效和合同无效两方面的判决,其依据的法律也有所不同。认定借名买房合同有效,除去事实分析之外,法院的裁判文书中通常依据我国《合同法》第4条“当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干涉”,以及《合同法》第124条“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同,适用本法总则的规定,并可以参照本法分则或其他法律最类似的规定”之规定,在不存在恶意规避法律或者政策的情形下,双方当事人自愿签署的借名买房合同合法有效,应具有法律效力。判定借名买房合同不具备效力的判决书主要是根据《合同法》第52条的内容:“有以下情况的,合同无效:一是任何一方通过欺诈、胁迫等行为制定合同,使社会公共利益受损;二是恶意串通,使国家、社会以及他人的合法权益受损;三是通过合法的方式来遮盖获取私利的目的;四是使社会公共利益受损;五是触犯法律、行政法规的强制性规定。”前文已述,我国多数借名买房都是因为没有购房资格或者为了规避信贷政策,根据该条,此种情形的借名买房属于以合法形式掩盖非法目的,应属于无效合同。

  2.“借名买房”物权纠纷裁判依据分析。借名买房物权纠纷就是出名人在购买房屋后后悔,不承认借名买房事实关系存在,需要确定房屋所有权归属于谁的问题。法院对此类纠纷的判决会有两种结果,一种是房屋所有权归属于实际出资人,另一种是房屋所有权归属于出名人。房屋所有权归属于实际出资人的裁判依据主要有:《物权法》第15条,“当事人彼此签订关于建立、更改、转让与去除不动产物权的合同,除了法律有特殊规定亦或合同中存在其他约定的情况,从合同成立的时候具备法律效力;没有办理物权登记的,不会对合同的效力产生影响。”可以看出,我国关于物权变动采取的是债权形式主义原则,摒弃了物权活动的无因性。根据国内《物权法》中的有关规定,“不动产物权的建立、更改、转让与去除,根据法律进行登记之后即具备法律效力;没有根据法律进行登记的,不具备法律效力,然而在法律上存在特殊规定的具备效力。”第17条,“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”第19条,“权利人、利害关系人认定不动产登记簿记录的事情存在错误的,可提交更正的请求。不动产登记簿中记录的权利人书面同意更正亦或存在证据证实登记确实存在错误,登记部门需要进行改正。”所以,不动产产权登记是登记部门对于不动产当时权属关系及表现形态的证明,对物权的归属具有推定效力。其产生的公示公信效力主要是保护不动产登记人及真实所有人以外的善意第三人的利益,但产权证书本身并不能直接决定实体法律关系即实际权利的情况,在此不动产物权与第三人利益不存在关系的条件下,当事人具备相反证据证实他是真正的权利人,就能够请求确认权利。即不动产权属证书记载的事项在无相反证据证明的情形下,应推定不动产权属证书记载的事项真实。对外而言,善意第三人基于对登记的信赖与登记权利人发生的不动产交易行为受法律保护,而在名义购房人与实际购房人之间,应探求双方真实意思表示来确认真正权利人。

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